คู่มือ
ต่างชาติซื้อบ้านและคอนโดในภูเก็ต: คู่มือฉบับปี 2026
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่มีข้อจำกัดที่ชัดเจน คุณเป็นเจ้าของคอนโดได้เต็มตัว แต่ถือครองที่ดินไม่ได้ วิลล่าจึงซื้อด้วยสัญญาเช่า หรือผ่านโครงสร้างที่ต้องตรวจสอบทางกฎหมายอย่างรอบคอบ คู่มือนี้อธิบายขั้นตอนแบบที่ Khun Mark ดำเนินการให้ผู้ซื้อจากต่างประเทศในภูเก็ต พร้อมค่าใช้จ่ายจริงและสิ่งที่ต้องตรวจสอบ
อัปเดต 27 ตุลาคม 2569 · อ่าน 9 นาที
คำตอบสั้นๆ
- คอนโด: คุณถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ต่างชาติได้ หากสัดส่วนการถือครองของต่างชาติทั้งหมดในอาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ และคุณนำเงินค่าซื้อเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ
- ที่ดิน: ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้
- วิลล่าและบ้าน: คุณถือกรรมสิทธิ์ตัวอาคารได้ และเช่าที่ดินด้วยสัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี
- บริษัทไทย: บริษัทไทยถือครองที่ดินได้ แต่ชาวต่างชาติถือหุ้นได้เพียงส่วนน้อย และการใช้ผู้ถือหุ้นไทยแบบนอมินีผิดกฎหมาย
- ช่องทางการลงทุน: กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนอย่างน้อย ฿40,000,000 ในสินทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติ ยื่นขอถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ (1,600 ตร.ม.) ในทางปฏิบัติแทบไม่มีการอนุมัติ
มีสองข้อเสนอที่เป็นข่าวตั้งแต่ปี 2025 ได้แก่ การเพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดเป็น 75% ในบางพื้นที่ และการขยายสัญญาเช่าที่ดินเป็น 99 ปี ณ เวลาที่เขียน ทั้งสองข้อยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย อย่าซื้อโดยอาศัยการเปลี่ยนแปลงที่ยังเป็นเพียงข้อเสนอ
ขั้นที่ 1
ตัดสินใจว่าคุณถือครองอะไรได้
เริ่มจากประเภทการถือครอง ไม่ใช่ตัวทรัพย์ เพราะประเภทการถือครองจะกำหนดทุกอย่างที่ตามมา ทั้งบ้านที่คุณพิจารณาได้ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย และสิ่งที่คุณขายต่อได้ในภายหลัง
หากต้องการการถือครองที่ตรงไปตรงมาที่สุด ให้ซื้อคอนโดแบบฟรีโฮลด์ต่างชาติ หากต้องการพูลวิลล่า ให้ยอมรับว่าความมั่นคงของคุณมาจากสัญญาเช่าที่ร่างอย่างดีและจดทะเบียนแล้ว และจากการเป็นเจ้าของตัวอาคาร คู่มือฟรีโฮลด์กับลีสโฮลด์ อธิบายแต่ละโครงสร้างอย่างละเอียด
ขั้นที่ 2
ตั้งงบประมาณที่รวมค่าใช้จ่ายแล้ว
การซื้อขายส่วนใหญ่ในไทยเป็นเงินสด ธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยกู้ให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักและทำงานในไทย ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงจ่ายจากเงินออม หรือกู้โดยใช้สินทรัพย์ในประเทศของตัวเองค้ำประกัน
จากนั้นบวกค่าใช้จ่ายในการโอน สำหรับทรัพย์มือสอง ภาษีและค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินมีดังนี้:
| ค่าใช้จ่าย | อัตรา | ผู้ชำระโดยทั่วไป |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมินของทางราชการ | มักแบ่งจ่าย 50/50 แต่ต่อรองได้ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า หากผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่ถึงห้าปี | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า เฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา: อัตราก้าวหน้าจากราคาประเมิน หลังหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ผู้ขายที่เป็นบริษัท: 1% ของราคาประเมินหรือราคาขายที่จดทะเบียน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า | ผู้ขาย |
| ค่าจดทะเบียนสิทธิการเช่า (วิลล่า) | 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% | ต่อรองได้ มักเป็นผู้ซื้อ |
ทุกอย่างในตารางนี้ต่อรองได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และผู้พัฒนาโครงการมักกำหนดเงื่อนไขของตัวเอง บางโครงการใหม่เสนอแบ่งจ่ายหรือรับภาระค่าโอนให้ ให้ระบุการแบ่งจ่ายไว้ในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
ตั้งงบเพิ่มสำหรับ:
- ค่าทนาย ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระสำหรับตรวจสอบสถานะทรัพย์และตรวจสัญญา ข้อมูลอ้างอิงที่เผยแพร่ปี 2026 ระบุค่าทนายไว้ราว ฿25,000 ถึง ฿80,000 สำหรับการซื้อคอนโดฟรีโฮลด์ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และ ฿25,000 ถึง ฿70,000 สำหรับวิลล่าลีสโฮลด์ โดยค่าตรวจสอบสถานะทรัพย์อย่างเดียวอยู่ที่ราว ฿15,000 ถึง ฿40,000
- ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง คอนโดและโครงการที่มีรั้วรอบเก็บค่าส่วนกลางรายปีต่อตารางเมตร และหลายแห่งเก็บเงินสมทบกองทุนส่วนกลางครั้งเดียวเมื่อซื้อ
- เฟอร์นิเจอร์และการส่งมอบ บ้านมือสองหลายหลังขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ บ้านสร้างใหม่อาจไม่มี
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของไทยใช้กับเจ้าของทรัพย์ อัตราสำหรับที่อยู่อาศัยต่ำ แต่ควรตรวจบิลกับผู้ขายและหน่วยงานท้องถิ่น
- ค่าใช้จ่ายในการโอนเงินข้ามประเทศ ค่าธรรมเนียมธนาคารและค่าแลกเปลี่ยนสำหรับการโอนเงินก้อนใหญ่ระหว่างประเทศรวมกันแล้วเป็นเงินไม่น้อย
ขั้นที่ 3
คัดรายการและไปชม
ตลาดภูเก็ตกระจัดกระจาย บ้านหลังเดียวกันอาจขึ้นบนหลายเว็บประกาศในราคาต่างกัน บางประกาศเก่ามากแล้ว และวิลล่าที่ดีที่สุดหลายหลังขายกันแบบไม่เปิดเผย
หากคุณอยู่ที่นี่ ให้ไปชมด้วยตัวเองในหลายช่วงเวลาของวัน ตรวจเสียงรถจากถนน ระยะขับรถไปชายหาดและโรงเรียน และดูว่ามีอะไรกำลังสร้างอยู่ข้างๆ หากคุณไม่ได้อยู่ที่นี่ ขั้นนี้คือจุดที่บริการจัดหาอสังหาช่วยได้ (ดูด้านล่าง)
ขั้นที่ 4
จองทรัพย์
เมื่อตกลงราคาแล้ว ผู้ขายหรือผู้พัฒนามักขอเงินจองและให้เซ็นสัญญาจองสั้นๆ ซึ่งจะทำให้บ้านหลังนั้นออกจากตลาดระหว่างที่ทนายของคุณตรวจสอบสถานะทรัพย์
อ่านเงื่อนไขการคืนเงินก่อนจ่าย เงินจองบางแบบคืนได้หากการตรวจสอบพบปัญหา บางแบบคืนไม่ได้เลย ขอเงื่อนไขการคืนเงินเป็นลายลักษณ์อักษร และหากเป็นไปได้ ให้จ่ายเงินจองเข้าบัญชีบริษัทของทนายหรือผู้พัฒนา ห้ามจ่ายเข้าบัญชีส่วนตัวของบุคคล
ขั้นที่ 5
ตรวจสอบสถานะทรัพย์
นี่คือขั้นที่ปกป้องคุณ ทนายอิสระที่ทำงานให้คุณ ไม่ใช่ให้ผู้ขายหรือผู้พัฒนา ควรตรวจสอบ:
- โฉนดที่ดิน โฉนด (น.ส. 4 จ.) คือกรรมสิทธิ์เต็มที่มีการรังวัดแปลงแล้ว เอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นมีความเสี่ยงมากกว่า ทนายควรตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดิน หาการจำนอง การเช่า ภาระจำยอม และข้อพิพาท
- สิทธิในการขายของผู้ขาย ว่าบุคคลหรือบริษัทที่ขายเป็นเจ้าของตามทะเบียน หรือได้รับมอบอำนาจอย่างถูกต้อง
- โควตาต่างชาติ (คอนโด) หนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่ายังมีโควตาต่างชาติสำหรับห้องของคุณ
- หนี้ค้างของห้อง (คอนโด) หนังสือยืนยันว่าชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนหากไม่มีหนังสือนี้
- ใบอนุญาตและผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง การปฏิบัติตามผังเมือง และสำหรับโครงการคอนโดขนาดใหญ่ คือรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
- ทางเข้าออก ว่าทรัพย์มีทางเข้าออกสู่ถนนอย่างถูกกฎหมาย แปลงที่ต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นต้องมีภาระจำยอมที่จดทะเบียน
- ผู้พัฒนาโครงการ (ซื้อแบบ off-plan) ผลงานที่ผ่านมา โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว การคุ้มครองเงินที่จ่าย และจะเกิดอะไรขึ้นหากก่อสร้างล่าช้า
- โครงสร้างบริษัทใดๆ หากวิลล่าถือผ่านบริษัทไทย ใครเป็นผู้ถือหุ้น และเงินของพวกเขามาจากไหน
สำหรับบ้านสร้างใหม่ ให้เพิ่มการตรวจรับบ้านก่อนรับโอน การตรวจที่อยู่ภายใต้การดูแลของผู้จัดการโครงการจัดทำรายงานพร้อมภาพถ่ายเป็นภาษาอังกฤษ เพื่อให้แก้ไขจุดบกพร่องก่อนที่คุณจะจ่ายงวดสุดท้าย
ขั้นที่ 6
เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ทนายของคุณตรวจหรือร่างสัญญาให้ สำหรับทรัพย์มือสอง สัญญากำหนดราคา เงินมัดจำ วันโอน ใครจ่ายค่าโอนส่วนไหน และอะไรรวมอยู่ในการขาย สำหรับการซื้อแบบ off-plan สัญญากำหนดตารางการจ่ายเงินตามขั้นตอนการก่อสร้าง วันแล้วเสร็จ ค่าปรับกรณีล่าช้า และสเปก
สำหรับวิลล่าแบบลีสโฮลด์ ปกติมีเอกสารหลายฉบับ ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดิน สัญญาซื้อขายตัวอาคาร (หรือสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินนั้น) และบางครั้งมีข้อตกลงเรื่องสิทธิต่ออายุ ตรวจให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดสอดคล้องกัน
ขั้นที่ 7
โอนเงินจากต่างประเทศ
สำหรับคอนโดฟรีโฮลด์ต่างชาติ กฎหมายกำหนดให้เงินค่าซื้อต้องเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ให้โอนจากบัญชีของคุณเองในต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ เข้าบัญชีธนาคารไทย และระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด
จากนั้นธนาคารผู้รับจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือ FET (เดิมคือแบบ ธ.ต.3) สำหรับการโอนที่มีมูลค่าเกินเทียบเท่า USD 50,000 ธนาคารจะออกให้เป็นมาตรฐาน สำหรับการโอนที่น้อยกว่านั้น ให้ขอหนังสือแจ้งการรับเงินโอน หรือ FET จากธนาคาร สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารนี้เพื่อจดทะเบียนคุณเป็นเจ้าของชาวต่างชาติ และคุณจะต้องใช้อีกครั้งเมื่อขายและโอนเงินกลับประเทศ
ขั้นที่ 8
โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
การโอนทำที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต หรือสาขาที่รับผิดชอบอำเภอนั้น ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้แทนตามหนังสือมอบอำนาจ ไปที่สำนักงาน ชำระค่าใช้จ่าย จดทะเบียนการโอน และสลักหลังโฉนดเป็นชื่อคุณ สำหรับวิลล่า สัญญาเช่าจะจดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดินในคราวเดียวกัน
ผู้ซื้อจากต่างประเทศหลายคนไม่ได้ไปด้วยตัวเอง หากมีหนังสือมอบอำนาจที่จัดทำอย่างถูกต้อง ทนายของคุณดำเนินการโอนแทนได้
ขั้นที่ 9
หลังโอนเสร็จ
- รับโฉนดหรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว พร้อม FET และใบเสร็จทั้งหมด เก็บไว้ให้ดี คุณจะต้องใช้เมื่อขาย
- โอนชื่อผู้ใช้น้ำประปาและไฟฟ้า และลงทะเบียนกับนิติบุคคลหรือฝ่ายบริหารโครงการ
- ยื่นขอทะเบียนบ้านเล่มเหลือง (ท.ร.13) หากต้องการมีที่อยู่ตามทะเบียน
- ตัดสินใจว่าจะให้ใครดูแลบ้านระหว่างที่คุณไม่อยู่ และจะปล่อยเช่าหรือไม่
ใช้เวลานานแค่ไหน
คู่มือที่เผยแพร่ระบุว่าการซื้อคอนโดฟรีโฮลด์ใช้เวลาราวสี่ถึงแปดสัปดาห์นับจากตกลงซื้อขายจนถึงโอน (ตรวจสอบสถานะทรัพย์สองถึงสี่สัปดาห์ ทำสัญญาหนึ่งถึงสองสัปดาห์ แล้วจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน) และวิลล่าลีสโฮลด์ใช้เวลาราวหกถึงสิบสองสัปดาห์
โดยทั่วไป คอนโดมือสองที่เอกสารเรียบร้อยดำเนินการได้เร็วเมื่อตรวจสอบสถานะเสร็จและเงินเข้ามาแล้ว วิลล่าใช้เวลานานกว่าเพราะมีเอกสารที่ต้องร่างและจดทะเบียนมากกว่า ส่วนการซื้อแบบ off-plan เป็นไปตามตารางการก่อสร้าง ซึ่งอาจนานหนึ่งปีหรือมากกว่า
บริการจัดหาอสังหาช่วยอย่างไร
การซื้อจากต่างประเทศเป็นเรื่องยากเมื่อคุณมาชมด้วยตัวเองไม่ได้ Khun Mark ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาของคุณในพื้นที่ภูเก็ต
- เขารับความต้องการของคุณและค้นหาในตลาด รวมถึงบ้านที่ไม่ได้ขึ้นเว็บประกาศ
- เขาไปชมแทนคุณ ประเมินสภาพ ศักยภาพการปล่อยเช่า และมูลค่าการขายต่อ และตัดทุกหลังที่ไม่สมเหตุสมผลออก
- คุณได้รับรายการคัดเลือกที่ตรงไปตรงมาและกระชับ พร้อมรูป วิดีโอ และความเห็นของเขาในแต่ละหลัง
- เขาช่วยต่อรองราคา และแนะนำทนายอิสระเพื่อตรวจสอบสถานะทรัพย์
- จัดการตรวจรับบ้านก่อนรับโอนได้
Khun Mark พร้อมอธิบายบริการจัดหาอสังหาให้คุณฟังทางโทรศัพท์
คำถาม
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาในภูเก็ต ประเทศไทยได้ไหม
ได้ แต่มีข้อจำกัด ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดได้เต็มตัวในกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ต่างชาติ ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของแต่ละอาคาร ชาวต่างชาติถือครองที่ดินไม่ได้ วิลล่าจึงมักซื้อด้วยสัญญาเช่าที่จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี พร้อมกรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร
ซื้อบ้านในไทยด้วยเงิน $30,000 ได้ไหม
ในภูเก็ตไม่ได้ บ้านรวมที่ดินด้วย ซึ่งชาวต่างชาติถือครองไม่ได้ และราคาบนเกาะสูงกว่านั้นมาก
ถ้ามีอสังหาในไทย อยู่ในไทยได้นานแค่ไหน
การเป็นเจ้าของอสังหาไม่ได้ให้สิทธิพำนักในไทย คุณยังต้องมีวีซ่า เช่น Thailand Privilege วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR) วีซ่าเกษียณ หรือ Destination Thailand Visa คู่มือย้ายมาอยู่ภูเก็ต เปรียบเทียบไว้ให้
ใครจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนในไทย
ต่อรองได้ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% มักแบ่งจ่ายเท่ากัน ส่วนผู้ขายมักจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ให้ระบุการแบ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
ซื้ออสังหาในภูเก็ตต้องมีทนายไหม
กฎหมายไม่ได้บังคับ แต่ Khun Mark แนะนำอย่างยิ่ง ทนายของคุณควรเป็นอิสระจากผู้ขายและผู้พัฒนาโครงการ
ชาวต่างชาติกู้ซื้อบ้านในไทยได้ไหม
ได้ยาก ธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในไทย ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงจ่ายเงินสดหรือกู้ในประเทศของตัวเอง
ข้อมูลนี้เป็นคำแนะนำทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย
ซื้อจากต่างประเทศใช่ไหม
ให้ Khun Mark เป็นหูเป็นตาแทนคุณในภูเก็ต เขาพร้อมอธิบายบริการจัดหาอสังหาให้คุณฟังทางโทรศัพท์
