Наръчник
Как да купите имот в Тайланд като чужденец: наръчник за Пукет 2026
Да, чужденци могат да купуват имоти в Тайланд, с ясни ограничения. Можете да притежавате апартамент изцяло. Не можете да притежавате земя, затова вилите се купуват чрез наем или чрез структура, която изисква внимателна правна проверка. Този наръчник описва процеса така, както го води Khun Mark за купувачи от чужбина в Пукет, с реалните разходи и проверките, които имат значение.
Обновено 27 октомври 2026 г. · 9 мин. четене
Краткият отговор
- Апартаменти: можете да притежавате апартамент в пълна собственост за чужденец (фрийхолд), ако общата чуждестранна собственост в сградата не надхвърля 49% от продаваемата площ и внесете парите за покупката в Тайланд от чужбина в чуждестранна валута.
- Земя: чужденци не могат да притежават земя на свое име.
- Вили и къщи: можете да притежавате самата сграда, а земята да наемете с регистриран договор за наем до 30 години.
- Тайландски фирми: тайландска фирма може да притежава земя, но чужденците могат да имат само миноритарен дял, а използването на подставени тайландски съдружници е незаконно.
- Път чрез инвестиция: тайландският закон позволява на чужденец, който инвестира поне ฿40 000 000 в одобрени активи, да кандидатства за притежание на до един рай (1 600 кв. м) земя за жилище. На практика одобренията са рядкост.
От 2025 г. насам в новините се обсъждат две предложения: увеличаване на квотата за чужденци в апартаментните сгради до 75% в някои райони и удължаване на наема на земя до 99 години. Към момента на писане нито едно от тях не е прието като закон. Не купувайте с надеждата за предложена промяна.
Стъпка 1
Решете какво можете да притежавате
Започнете от вида собственост, а не от имота. Той определя всичко останало: кои имоти можете да разглеждате, какви такси ще платите и какво можете да продадете по-късно.
Ако искате най-простата собственост, купете апартамент в пълна собственост за чужденец. Ако искате вила с басейн, приемете, че сигурността ви идва от добре изготвен, регистриран договор за наем и от собствеността върху сградата. Наръчникът за фрийхолд и лийзхолд обяснява подробно всяка структура.
Стъпка 2
Определете бюджет, който включва разходите
Повечето покупки в Тайланд се плащат в брой. Тайландските банки рядко кредитират чуждестранни купувачи, които не живеят и не работят в Тайланд, затова повечето купувачи плащат от спестявания или теглят заем срещу активи у дома.
След това добавете разходите по прехвърлянето. При вторична продажба данъците и таксите в Поземлената служба са:
| Разход | Ставка | Обикновено се плаща от |
|---|---|---|
| Такса за прехвърляне | 2% от държавната оценка | Често се поделя 50/50, но подлежи на договаряне |
| Специален бизнес данък | 3,3% от по-високата стойност между оценката и продажната цена, ако продавачът е притежавал имота по-малко от пет години | Продавачът |
| Гербов налог | 0,5% от по-високата стойност между оценката и продажната цена, само когато не се дължи специален бизнес данък | Продавачът |
| Данък при източника | Продавач физическо лице: прогресивни ставки върху оценъчната стойност, след приспадане според годините на притежание. Продавач фирма: 1% от оценъчната стойност или от регистрираната продажна цена, която от двете е по-висока | Продавачът |
| Регистрация на наем (вили) | 1% от общия наем по договора, плюс 0,1% гербов налог | По договаряне, често купувачът |
Всичко в таблицата подлежи на договаряне между купувача и продавача, а инвеститорите често определят свои условия. Някои нови проекти предлагат да поделят или поемат разходите по прехвърлянето. Впишете разпределението в договора.
Предвидете и:
- Адвокатски хонорари. Независим адвокат по имотно право за правната проверка и прегледа на договора. Публикуваните ориентири за 2026 г. поставят адвокатските хонорари на около ฿25 000 до ฿80 000 при покупка на апартамент в пълна собственост (фрийхолд) от чуждестранен купувач и ฿25 000 до ฿70 000 при вила на лийзхолд (дългосрочен наем), като само правната проверка струва около ฿15 000 до ฿40 000.
- Такси за общите части и резервен фонд. Апартаментните сгради и охраняемите комплекси събират годишни такси на квадратен метър, а много от тях събират и еднократна вноска в резервния фонд при покупка.
- Обзавеждане и предаване. Много вторични имоти се продават обзаведени. Новите може да не са.
- Годишен данък върху земя и сгради. Тайландският данък върху земя и сгради се плаща от собствениците на имоти. Ставките за жилищни имоти са ниски, но проверете сметката с продавача и местната служба.
- Разходи по превода на валута. Банковите и валутните такси при големи международни преводи се натрупват.
Стъпка 3
Изберете и огледайте
Пазарът в Пукет е раздробен. Един и същ имот може да се появи в няколко портала на различни цени, някои обяви отдавна не са актуални, а много от най-добрите вили се продават без публична обява.
Ако сте тук, огледайте лично, по различно време на деня. Проверете шума от пътя, пътя до плажа и училището и какво се строи в съседство. Ако не сте на място, тук помага услугата за търсене на имот (вижте по-долу).
Стъпка 4
Резервирайте имота
След като се договорите за цена, продавачът или инвеститорът обикновено иска депозит за резервация и кратък договор за резервация. Така имотът се сваля от пазара, докато адвокатът ви извършва правната проверка.
Прочетете условията за връщане, преди да платите. Някои депозити се връщат, ако проверката открие проблем, други не се връщат изобщо. Поискайте условията за връщане писмено и, когато е възможно, платете депозита по фирмената сметка на адвоката или инвеститора, никога по лична сметка на физическо лице.
Стъпка 5
Правна проверка
Това е стъпката, която ви защитава. Независим адвокат, който действа за вас, а не за продавача или инвеститора, трябва да провери:
- Документа за собственост. Chanote (Nor Sor 4 Jor) е пълна собственост с геодезически заснет парцел. По-слабите документи носят по-голям риск. Адвокатът трябва да провери документа в Поземлената служба за ипотеки, наеми, сервитути и спорове.
- Правото на продавача да продава. Че лицето или фирмата, която продава, е регистрираният собственик или е надлежно упълномощена.
- Квотата за чужденци (апартаменти). Писмо от управлението на сградата (juristic person), което потвърждава, че за вашия апартамент има свободна квота за чужденци.
- Задължения по апартамента. Писмо, което потвърждава, че таксите за общите части са платени. Поземлената служба няма да регистрира прехвърлянето без него.
- Разрешителни и устройствено зониране. Разрешителни за строеж, съответствие със зонирането, а при по-големи апартаментни проекти и оценка на въздействието върху околната среда.
- Достъп. Че имотът има законен достъп до път. Парцелите, до които се стига през чужда земя, се нуждаят от регистриран сервитут.
- Инвеститора (имоти на зелено). Историята му, завършените проекти, как са защитени плащанията и какво става, ако строежът закъснее.
- Всяка фирмена структура. Ако вилата се държи чрез тайландска фирма, кои са съдружниците и откъде са дошли парите им.
При новите имоти добавете приемателен оглед преди предаването. Проверката, извършена под надзора на ръководител на проекти, изготвя доклад със снимки на английски, за да бъдат отстранени дефектите, преди да направите последното плащане.
Стъпка 6
Подпишете договора за покупко-продажба
Адвокатът ви преглежда или изготвя договора. При вторична продажба той определя цената, депозита, датата на прехвърляне, кой плаща кои разходи по прехвърлянето и какво е включено. При покупка на зелено той определя графика на плащанията спрямо етапите на строителството, датата на завършване, неустойките за забава и спецификацията.
При вила с лийзхолд обикновено има няколко документа: наем на земята, продажба на сградата (или право на строеж върху земята, superficies) и понякога споразумение за възможностите за подновяване. Уверете се, че те работят заедно.
Стъпка 7
Изпратете парите от чужбина
При апартамент в пълна собственост за чужденец законът изисква парите за покупката да постъпят в Тайланд от чужбина в чуждестранна валута. Изпратете ги от собствената си сметка в чужбина, в чуждестранна валута, по тайландска банкова сметка и посочете като основание покупка на апартамент в кондоминиум.
Банката получател издава формуляр за валутна операция, известен като FET (преди Tor Tor 3). При преводи над равностойността на USD 50 000 банката го издава стандартно. При по-малки преводи поискайте от банката кредитно известие или FET. Поземлената служба има нужда от този документ, за да ви регистрира като чуждестранен собственик, а той ще ви трябва и когато продавате и връщате парите у дома.
Стъпка 8
Прехвърляне в Поземлената служба
Прехвърлянето се извършва в Поземлената служба на Пукет или в съответния клон за района. Присъстват купувачът и продавачът или техните пълномощници. Разходите се плащат, прехвърлянето се регистрира и документът за собственост се вписва на ваше име. При вила наемът се регистрира към документа за земята по същото време.
Много купувачи от чужбина не присъстват. С правилно изготвено пълномощно адвокатът ви може да извърши прехвърлянето вместо вас.
Стъпка 9
След сделката
- Вземете документа за собственост или регистрирания договор за наем, както и FET и всички разписки. Пазете ги: ще ви трябват, когато продавате.
- Прехвърлете комуналните услуги и се регистрирайте в управлението на сградата или комплекса.
- Кандидатствайте за жълта домова книжка (Tor Ror 13), ако искате регистриран адрес.
- Решете кой ще се грижи за дома, докато ви няма, и дали ще го отдавате.
Колко време отнема?
Според публикуваните ръководства покупката на апартамент в пълна собственост (фрийхолд) отнема приблизително от четири до осем седмици от споразумението до прехвърлянето (две до четири седмици за правна проверка, една до две седмици за договорите, след което регистрация в Поземлената служба), а вила на лийзхолд (дългосрочен наем) приблизително от шест до дванадесет седмици.
Като общ ориентир, вторичен апартамент с изрядни документи се движи бързо, след като правната проверка приключи и парите пристигнат. Вилите отнемат повече време, защото има повече документи за изготвяне и регистриране. Покупките на зелено следват графика на строителството, който може да е година или повече.
Как помага услугата за търсене на имот
Да купувате от чужбина е трудно, когато не можете да сте тук на огледите. Khun Mark е вашият консултант на място в Пукет.
- Той приема вашето задание и търси на пазара, включително имоти, които ги няма в порталите.
- Ходи на огледите вместо вас, оценява състоянието, потенциала за наем и стойността при препродажба и отсява всичко, което не издържа.
- Получавате честен, кратък списък със снимки, видео и неговото мнение за всеки имот.
- Помага ви в преговорите и ви свързва с независим адвокат за правната проверка.
- Преди предаването може да се уговори приемателен оглед.
Khun Mark може да ви разкаже за услугата за търсене на имот в разговор по телефона.
Въпроси
Често задавани въпроси
Могат ли чужденци да купуват имоти в Пукет, Тайланд?
Да, с ограничения. Чужденци могат да притежават апартамент изцяло, в пълна собственост за чужденец, в рамките на квотата от 49% за чужденци във всяка сграда. Чужденци не могат да притежават земя, затова вилите обикновено се купуват с регистриран наем до 30 години и собственост върху сградата.
Мога ли да купя къща в Тайланд за $30 000?
Не и в Пукет. Къщата включва земя, която чужденци не могат да притежават, а цените на острова са далеч по-високи.
Колко дълго можете да останете в Тайланд, ако притежавате имот?
Притежаването на имот не ви дава право да живеете в Тайланд. Пак ви трябва виза, например Thailand Privilege, визата за дългосрочно пребиваване (LTR), пенсионна виза или Destination Thailand Visa. Наръчникът за преместване в Пукет ги сравнява.
Кой плаща таксите за прехвърляне в Тайланд?
Подлежи на договаряне. Таксата за прехвърляне от 2% често се поделя поравно, а продавачът обикновено плаща специалния бизнес данък или гербовия налог и данъка при източника. Впишете договореното разпределение в договора.
Трябва ли ми адвокат, за да купя имот в Пукет?
Не е законово изискване, но Khun Mark силно го препоръчва. Вашият адвокат трябва да е независим от продавача и инвеститора.
Могат ли чужденци да вземат ипотечен кредит в Тайланд?
Рядко. Тайландските банки рядко кредитират чужденци, които не живеят в страната, затова повечето купувачи плащат в брой или теглят заем у дома.
Това е обща информация, а не правен съвет.
Купувате от чужбина?
Нека Khun Mark бъде вашите очи и уши в Пукет. Той може да ви разкаже за услугата за търсене на имот в разговор по телефона.
