Гид
Фрихолд и лизхолд в Таиланде простыми словами
Почти вся путаница с покупкой в Таиланде сводится к двум словам. Фрихолд означает, что вы владеете объектом. Лизхолд означает, что у вас есть право пользоваться им в течение определённого срока. Для иностранцев на Пхукете выбор почти полностью зависит от того, что вы покупаете: квартиру или виллу. Вот как работает каждый вариант и где кроются риски.
Обновлено 27 октября 2026 г. · 7 мин чтения
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?
Да, с ограничениями.
- Иностранцы могут полностью владеть квартирой в кондоминиуме, на правах так называемого иностранного фрихолда.
- Иностранцы могут владеть строением, например домом или виллой, отдельно от земли под ним.
- Иностранцы не могут владеть землёй на своё имя.
- Иностранцы могут арендовать землю по зарегистрированному договору на срок до 30 лет.
Всё остальное, от тайских компаний до узуфрукта, представляет собой способы работать в рамках этих правил. Одни надёжны. Другие нет.
Иностранный фрихолд: квартиры
По тайскому Закону о кондоминиумах иностранец может полностью владеть квартирой, и его имя указывается в титуле. Квартиру можно продать, сдать, завещать или заложить, как любую недвижимость во фрихолде.
Действуют два условия.
Квота 49%. Общая иностранная собственность в одном кондоминиуме не может превышать 49% всей продаваемой площади. Когда квота исчерпана, остальные квартиры можно продать иностранцам только в лизхолд. Популярные курортные здания на Пхукете часто быстро распродают иностранную квоту, поэтому квартиры в иностранном фрихолде в хороших зданиях обычно стоят дороже.
Деньги из-за рубежа. Деньги на покупку нужно ввезти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк-получатель выдаёт в подтверждение форму Foreign Exchange Transaction (FET), которая нужна Земельному департаменту, чтобы зарегистрировать вас владельцем. Для переводов свыше эквивалента USD 50 000 банк выдаёт её автоматически.
Иностранный фрихолд остаётся самым простым и надёжным способом для иностранца владеть недвижимостью в Таиланде. Khun Mark рекомендует этот путь всегда, когда планы покупателя это позволяют.
Лизхолд: виллы, дома и некоторые квартиры
Иностранцы не могут владеть землёй, поэтому виллы и дома обычно покупают через аренду земли.
Предел в 30 лет
Тайский закон (Гражданский и торговый кодекс, статья 540) ограничивает аренду недвижимости 30 годами. Любая аренда дольше трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, чтобы полностью иметь силу. Незарегистрированная долгосрочная аренда несёт серьёзный риск.
Варианты продления
Во многих договорах на виллы рекламируется схема «30+30+30» или похожая. Зарегистрировать можно первые 30 лет. Варианты продления остаются договорным обещанием владельца земли, а не зарегистрированным правом, и тайские суды не признавали их обязательными для последующих владельцев земли. Оценивайте аренду по её зарегистрированному сроку, а продления считайте возможным бонусом.
Владение домом
Иностранец может владеть самой виллой. Обычно это оформляется отдельной продажей строения и, в идеале, зарегистрированным правом суперфиция, которое даёт право владеть строениями на чужой земле в течение согласованного срока. Что будет с домом по окончании аренды, зависит от договора.
Наследование и перепродажа
Аренда оформляется договором. Убедитесь, что договор позволяет передать аренду покупателю, сдавать объект в субаренду и передать его наследникам. Иначе ваши права могут ограничиться вашим собственным пользованием и сроком вашей жизни.
Расходы
Регистрация аренды стоит 1% от общей суммы арендной платы за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%.
Квартиры в лизхолде
Когда иностранная квота здания заполнена, квартиры продаются иностранцам через зарегистрированную аренду на 30 лет. Это распространено в новых проектах на Пхукете, и некоторые предлагают оба варианта. Квартиры в лизхолде обычно стоят дешевле аналогичных во фрихолде в том же здании.
Тайские компании
Тайская компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй. Если иностранцам принадлежит более 49% компании или она иным образом контролируется иностранцами, её считают иностранной, и она не может владеть землёй.
Годами многие виллы на Пхукете покупались через компании, где иностранцу принадлежало 49%, а тайские «акционеры» владели остальным только на бумаге. Использование номинальных акционеров незаконно по Закону об иностранном бизнесе и Земельному кодексу. Если Земельный департамент обнаружит номинальную структуру, землю могут обязать продать, а участникам грозят санкции. Сегодня Земельный департамент при покупке земли компанией спрашивает, откуда у акционеров деньги.
Структура через компанию может быть законной, если компания ведёт настоящий бизнес с реальными тайскими акционерами, которые вложили собственные деньги. Она также влечёт постоянные обязательства: годовую отчётность, аудит, налоговые декларации и собрания. Не используйте компанию только для владения домом без независимой юридической консультации.
Узуфрукт и другие права
Узуфрукт
Зарегистрированное право пользоваться землёй и получать с неё доход, обычно пожизненно или на срок до 30 лет. Часто используется, когда землёй владеет тайский супруг, а иностранный партнёр хочет защищённое право там жить. Право прекращается со смертью его обладателя и не передаётся по наследству.
Суперфиций
Зарегистрированное право владеть строениями или насаждениями на чужой земле на определённый срок или пожизненно. Часто сочетается с арендой для защиты права собственности на виллу.
Тайский супруг
Иностранец в браке с гражданином Таиланда не может владеть землёй совместно. Тайский супруг может купить землю на своё имя, а иностранный супруг подписывает в Земельном департаменте заявление о том, что деньги принадлежат тайскому супругу.
Инвестиционный путь на ฿40 000 000
По статье 96 bis Земельного кодекса иностранец, который вложил не менее ฿40 000 000 в одобренные тайские активы и держит их там не менее пяти лет, может подать заявку на разрешение владеть участком до одного рая (1 600 м²) для проживания. Одобрения редки, и для большинства покупателей это непрактичный путь.
Компании с поддержкой BOI
Компании, которые поддерживает Совет по инвестициям (BOI), иногда могут владеть землёй для своего бизнеса. Такие исключения редки и не распространяются на частные дома.
Фрихолд и лизхолд: сравнение
| Квартира в иностранном фрихолде | Квартира в лизхолде | Вилла в лизхолде (аренда земли плюс дом) | Тайская компания | |
|---|---|---|---|---|
| Чем вы владеете | Квартирой, полностью | Правом пользоваться квартирой на срок аренды | Арендой земли плюс собственностью на дом | Акциями компании, которой принадлежит объект |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет с регистрацией | До 30 лет с регистрацией | Бессрочно, пока компания действует |
| Продление | Не нужно | Только опция в договоре | Только опция в договоре | Не нужно |
| Лимит для иностранцев | 49% площади здания | Нет | Нет | Иностранная доля не более 49% |
| Нужны деньги из-за рубежа | Да, с FET | Рекомендуется | Рекомендуется | Проверяется финансирование самой компании |
| Перепродажа | Просто | Зависит от условий аренды и оставшегося срока | Зависит от условий аренды и оставшегося срока | Продажа акций или земли, сложно |
| Наследование | По завещанию | Только если позволяет договор аренды | Только если позволяет договор аренды | Через акции |
| Главный риск | Низкий при чистом титуле | Сокращающийся срок, спор с арендодателем | Сокращающийся срок, продление не гарантировано | Незаконно при номинальных акционерах |
| Мнение Khun Mark | Лучший вариант, если доступен | Подходит при большом оставшемся сроке | Обычный путь для вилл, с надёжным договором аренды | Только при настоящем бизнесе и независимой консультации |
Предлагаемые изменения
В 2025 году правительство Таиланда выдвинуло два изменения: продлить максимальный срок аренды земли для иностранцев до 99 лет и поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75% в некоторых районах. По состоянию на последнюю проверку ни одно из них не стало законом. Предел аренды в 30 лет и квота 49% в кондоминиумах по-прежнему действуют. Покупайте исходя из закона в его нынешнем виде.
Что подходит вам?
- Вам нужно самое простое и надёжное владение: квартира в иностранном фрихолде.
- Вам нужна вилла с бассейном: зарегистрированная аренда земли на 30 лет плюс собственность на дом, с правом суперфиция и понятными условиями передачи и наследования.
- Вы в браке с гражданином Таиланда: землёй может владеть ваш супруг, а ваши права защищают узуфрукт, аренда или суперфиций.
- Вы покупаете для инвестиций и хотите свободно продать: квартиры в иностранном фрихолде проще всего перепродать другим иностранцам.
Какой бы путь вы ни выбрали, работайте с независимым юристом, проверьте титул в Земельном департаменте и убедитесь, что каждая аренда и каждое право зарегистрированы.
Вопросы
Частые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
Нет. Иностранцы не могут владеть землёй на своё имя. Они могут арендовать землю по зарегистрированному договору на срок до 30 лет, владеть домом на арендованной земле или в редких случаях подать заявку на разрешение через инвестиционный путь на ฿40 000 000.
Могут ли иностранцы купить виллу на Пхукете?
Да, через определённую структуру. Вы можете полностью владеть домом и арендовать землю на срок до 30 лет. Некоторые виллы оформлены через тайские компании, и для законности у них должны быть настоящие тайские акционеры.
Может ли иностранец владеть квартирой в Таиланде?
Да. Иностранец может полностью владеть квартирой в иностранном фрихолде, если в иностранной квоте здания (49%) есть место, а деньги поступают из-за рубежа в иностранной валюте.
Что происходит, когда заканчивается аренда на 30 лет?
Право пользоваться землёй прекращается. Продление зависит от того, выполнит ли владелец земли условие о продлении из договора, а это не гарантировано. Что будет с домом, зависит от вашего договора и права суперфиция.
Законна ли аренда 30+30+30 в Таиланде?
Первые 30 лет можно зарегистрировать, и они имеют силу. Дополнительные сроки остаются договорными обещаниями продлить аренду, а не зарегистрированными правами, и могут не обязывать последующего владельца земли.
Это общие рекомендации, а не юридическая консультация.
Не знаете, какая структура подходит?
Попробуйте инструмент «Могу ли я этим владеть?» или поговорите с Khun Mark, и он объяснит варианты для домов, которые вы рассматриваете.
