Персональный сервис · Инвестиции
Инвестиции в недвижимость на Пхукете: честные цифры
Пхукет может быть хорошим местом, чтобы владеть недвижимостью. Но не местом, где стоит покупать по обещаниям из буклета. Вот как Khun Mark оценивает инвестицию и какие вопросы стоит задать, прежде чем решиться.
Почему инвесторы смотрят на Пхукет
Спрос на острове идёт сразу с нескольких сторон: отдыхающие, семьи, которые переезжают ради международных школ, пенсионеры и удалённые работники. Это даёт владельцам выбор между посуточной и долгосрочной арендой и рынок перепродажи с покупателями из многих стран.
Но это не делает любой объект хорошей инвестицией. Доход приносит конкретный дом: где он находится, сколько стоил, как оформлен, насколько хорошо построен и насколько хорошо им управляют.
Как оценивается объект
Пять вопросов о каждой покупке
- 1
Правильная ли цена?
Её сравнивают с недавними сделками и похожими объектами, а не с последним прайс-листом застройщика.
- 2
Как оформлено владение?
Иностранный фрихолд, лизхолд или структура через компанию. От титула зависит, кому вы сможете продать и что примут банк, покупатель или наследник.
- 3
Кто будет арендовать и за сколько?
Отдыхающие, долгосрочные арендаторы или и те, и другие. Khun Mark смотрит на реальные конкурирующие объявления, а не на прогнозную доходность.
- 4
Сколько будет стоить владение?
Плата за обслуживание общей территории, амортизационный фонд, управление, обслуживание, мебель, страховка и налоги. Именно они определяют чистую доходность.
- 5
Кто купит его у вас?
Инвестиция хороша ровно настолько, насколько хорош выход из неё. Следующий покупатель учитывается ещё до того, как вы станете владельцем.
Цифры
Доходность аренды и цены
Khun Mark не публикует среднюю доходность по острову. Квартира с видом на море в оживлённом здании и семейная вилла рядом со школами ведут себя совершенно по-разному, и средние цифры это скрывают.
- Типичная цена за м² по районам: квартиры ฿156 000 и виллы ฿86 000 в Чернгталай, квартиры ฿144 000 и виллы ฿58 000 на Кароне, квартиры ฿130 000 и виллы ฿73 000 в Раваи, квартиры ฿109 000 и виллы ฿83 000 в Вичите (медианные цены, C9 Hotelworks Phuket Property Market Update, май 2025 г.)
Для конкретного объекта воспользуйтесь калькулятором дохода от аренды со своими цифрами, а потом попросите Khun Mark их проверить.
Где ищет Khun Mark
Районы, которые он хорошо знает
Банг Тао и Чернгталай.
Родная территория. Пляж, Boat Avenue, школы и стабильный спрос со стороны семей и отдыхающих.
Камала.
Вид на море и привлекательность для посуточной аренды на западном побережье.
Раваи и Най Харн.
Сложившееся сообщество экспатов на юге и больше пространства за те же деньги.
Лаян.
Более спокойная роскошь по соседству с Банг Тао.
Риски
С чем быть осторожнее
Задержки на этапе строительства.
Застройщики могут задержать сдачу или изменить спецификацию. Проверьте, что они уже построили, и привяжите платежи к этапам строительства.
Гарантированная доходность.
Гарантия надёжна ровно настолько, насколько надёжна компания, которая её даёт, и часто уже заложена в цену.
Схемы с номинальными акционерами.
Оформлять землю через тайских акционеров, которые не являются настоящими инвесторами, незаконно, и вы можете остаться без всякой защиты.
Продление аренды.
Зарегистрировать можно только первые 30 лет аренды. Обещанные продления остаются договором, а не правом в Земельном департаменте.
Избыток предложения.
Слишком много похожих объектов в одном районе снижает арендные ставки.
Валюта.
Ваш доход в фунтах, евро или долларах меняется вместе с курсом бата.
Это общие рекомендации, а не юридическая или финансовая консультация.
Услуга
Как Khun Mark помогает инвесторам
- Анализ рынка по районам и типам недвижимости, которые вы рассматриваете
- Подбор под ваши цели и бюджет, включая услугу подбора
- Поддержка при проверке объекта вместе с вашим юристом
- Сопровождение покупки, договоров и оформления владения
- Управление после покупки для посуточной или долгосрочной аренды
В опыте Марка есть и стратегический инвестиционный консалтинг в Великобритании и Таиланде.
Вопросы
Выгодно ли инвестировать в недвижимость на Пхукете?
Может быть выгодно, если это правильный объект по правильной цене, с надёжным титулом и хорошим управлением. Спрос со стороны туристов, переезжающих семей и тех, кто живёт здесь подолгу, поддерживает и посуточную, и долгосрочную аренду. Но доходность сильно различается между зданиями и районами, поэтому оценивайте каждый объект по его собственным цифрам, а не по репутации острова.
Выгодна ли покупка недвижимости на Пхукете для иностранцев?
Иностранцы могут покупать квартиры во фрихолд в рамках иностранной квоты, и это упрощает перепродажу. Виллы обычно оформляются в лизхолд: это подходит для собственного дома или долгосрочного владения, но требует внимания к условиям продления и перепродажи. Учитывайте курсы валют, расходы и налоги в стране вашего проживания. Это общие рекомендации, а не юридическая или финансовая консультация.
Какая инвестиция в Таиланде лучше всего подходит иностранцам?
Единого ответа нет. Квартира в иностранном фрихолде проще всего во владении и при продаже. Вилла в хорошем месте с грамотно составленным договором аренды может подойти владельцу на долгий срок. Подбирайте объект под то, как вы будете им пользоваться и как долго планируете владеть, и получите независимую юридическую и налоговую консультацию.
Чего стоит опасаться на Пхукете?
Нереалистичных гарантий доходности, застройщиков без завершённых проектов, номинальных схем через компанию для владения землёй, договоров аренды, которые держатся на незарегистрированных продлениях, и зданий, где запрещена посуточная аренда. Проверьте титул, застройщика и правила здания, прежде чем вносить депозит.
На какую доходность аренды можно рассчитывать?
Это полностью зависит от объекта. Воспользуйтесь калькулятором со своими цифрами, а потом дайте Khun Mark сверить их с реальными ставками по похожим объектам.
Покажите объект или назовите бюджет
Пришлите Khun Mark объявление, которое вы рассматриваете, или расскажите ему, сколько и зачем хотите вложить. Он даст честную оценку.
