Гид
Как иностранцу купить недвижимость на Пхукете: гид 2026
Да, иностранец может купить недвижимость в Таиланде, но с чёткими ограничениями. Квартирой можно владеть полностью. Землёй владеть нельзя, поэтому виллы покупают через аренду или через структуру, которая требует тщательной юридической проверки. В этом гиде разобран весь процесс так, как Khun Mark проводит его для зарубежных покупателей на Пхукете, с реальными расходами и проверками, которые действительно важны.
Обновлено 27 октября 2026 г. · 9 мин чтения
Коротко
- Квартиры: вы можете владеть квартирой в иностранном фрихолде, если общая иностранная собственность в здании не превышает 49% продаваемой площади, а деньги на покупку вы ввозите в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте.
- Земля: иностранцы не могут владеть землёй на своё имя.
- Виллы и дома: вы можете владеть самим домом, а землю арендовать по зарегистрированному договору на срок до 30 лет.
- Тайские компании: тайская компания может владеть землёй, но иностранцам доступна только миноритарная доля, а использование тайских номинальных акционеров незаконно.
- Инвестиционный путь: тайский закон позволяет иностранцу, который вложил не менее ฿40 000 000 в одобренные активы, подать заявку на владение участком до одного рая (1 600 м²) для проживания. На практике одобрения редки.
С 2025 года в новостях обсуждаются два предложения: поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75% в некоторых районах и продлить аренду земли до 99 лет. На момент написания ни одно из них не стало законом. Не покупайте в расчёте на предлагаемые изменения.
Шаг 1
Решите, чем вы можете владеть
Начните с типа владения, а не с объекта. От него зависит всё остальное: какие дома вы можете рассматривать, какие сборы заплатите и что сможете продать потом.
Если вам нужно самое простое владение, покупайте квартиру в иностранном фрихолде. Если вы хотите виллу с бассейном, примите, что ваша защита строится на грамотно составленной зарегистрированной аренде и праве собственности на дом. Гид по фрихолду и лизхолду подробно объясняет каждую структуру.
Шаг 2
Заложите в бюджет все расходы
Большинство покупок в Таиланде совершается за наличные. Тайские банки редко кредитуют иностранных покупателей, которые не живут и не работают в Таиланде, поэтому большинство платит из сбережений или берёт кредит под активы на родине.
Затем добавьте расходы на переоформление. При покупке на вторичном рынке налоги и сборы в Земельном департаменте такие:
| Расход | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление | 2% от государственной оценочной стоимости | Часто делится 50/50, но обсуждается |
| Специальный налог на бизнес | 3,3% от большей из двух сумм, оценочной стоимости или цены продажи, если продавец владеет объектом меньше пяти лет | Продавец |
| Гербовый сбор | 0,5% от большей из двух сумм, оценочной стоимости или цены продажи, только если не применяется специальный налог на бизнес | Продавец |
| Налог у источника | Продавец-физлицо: прогрессивная шкала с оценочной стоимости после вычета за годы владения. Продавец-компания: 1% от оценочной стоимости или зарегистрированной цены продажи, в зависимости от того, что выше | Продавец |
| Регистрация аренды (виллы) | 1% от общей суммы арендной платы плюс гербовый сбор 0,1% | Обсуждается, часто покупатель |
Всё, что указано в таблице, покупатель и продавец могут обсуждать, а застройщики часто устанавливают свои условия. Некоторые новые проекты предлагают разделить или взять на себя расходы на переоформление. Пропишите распределение расходов в договоре.
Также заложите в бюджет:
- Услуги юриста. Независимый юрист по недвижимости для проверки объекта и договора. По опубликованным ориентирам на 2026 год, услуги юриста обходятся примерно от ฿25 000 до ฿80 000 при покупке иностранцем квартиры во фрихолд и от ฿25 000 до ฿70 000 при покупке виллы в лизхолд, причём одна только проверка объекта стоит примерно от ฿15 000 до ฿40 000.
- Плата за обслуживание общей территории и амортизационный фонд. Кондоминиумы и закрытые комплексы берут ежегодные взносы за квадратный метр, а многие при покупке взимают разовый взнос в амортизационный фонд.
- Мебель и передача. Многие объекты на вторичном рынке продаются с мебелью. Новостройки могут продаваться без неё.
- Ежегодный налог на землю и строения. В Таиланде владельцы недвижимости платят налог на землю и строения. Ставки для жилья низкие, но уточните сумму у продавца и в местном отделении.
- Расходы на перевод валюты. Банковские комиссии и курсовые расходы на крупные международные переводы складываются в заметную сумму.
Шаг 3
Подборка и просмотры
Рынок Пхукета раздроблен. Один и тот же дом может быть выставлен на нескольких порталах по разным ценам, часть объявлений давно устарела, а многие из лучших вилл продаются без публичной рекламы.
Если вы здесь, смотрите объекты лично, в разное время суток. Оцените шум дороги, путь до пляжа и школы и то, что строится по соседству. Если вас здесь нет, на этом шаге помогает услуга подбора недвижимости (см. ниже).
Шаг 4
Бронирование объекта
Когда вы договорились о цене, продавец или застройщик обычно просит внести депозит за бронирование и подписать короткое соглашение о бронировании. Объект снимается с продажи, пока ваш юрист проводит проверку.
Прочитайте условия возврата до оплаты. Одни депозиты возвращаются, если проверка выявит проблему, другие не возвращаются вовсе. Попросите условия возврата в письменном виде и по возможности переводите депозит на счёт компании юриста или застройщика, но никогда на личный счёт частного лица.
Шаг 5
Юридическая проверка
Этот шаг вас защищает. Независимый юрист, который действует в ваших интересах, а не в интересах продавца или застройщика, должен проверить:
- Титул. Чанот (Chanote, Nor Sor 4 Jor) означает полный титул на участок с проведённым межеванием. Документы более низкого уровня несут больше риска. Юрист должен проверить титул в Земельном департаменте на предмет залогов, аренды, сервитутов и споров.
- Право продавца на продажу. Проверить, что продавец (лицо или компания) является зарегистрированным владельцем или имеет надлежащие полномочия.
- Иностранную квоту (квартиры). Письмо от юридического лица кондоминиума (juristic person) о том, что для вашей квартиры есть иностранная квота.
- Отсутствие долгов (квартиры). Письмо о том, что плата за обслуживание общей территории внесена. Без него Земельный департамент не зарегистрирует переход права.
- Разрешения и зонирование. Разрешения на строительство, соответствие зонированию, а для крупных кондоминиумов ещё и оценку воздействия на окружающую среду.
- Подъезд. Проверить, что у объекта есть законный подъезд с дороги. Для участков, проезд к которым идёт через чужую землю, нужен зарегистрированный сервитут.
- Застройщика (новостройки). Его репутацию, завершённые проекты, защиту платежей и что будет при задержке строительства.
- Любую структуру через компанию. Если вилла оформлена на тайскую компанию: кто акционеры и откуда у них деньги.
Для новостроек добавьте приёмку до передачи ключей. Проверка, которую курирует руководитель проектов, даёт фотоотчёт на английском, чтобы дефекты устранили до последнего платежа.
Шаг 6
Подписание договора купли-продажи
Ваш юрист проверяет или составляет договор. На вторичном рынке он фиксирует цену, депозит, дату переоформления, распределение расходов и то, что входит в продажу. Для новостройки он фиксирует график платежей по этапам строительства, дату сдачи, штрафы за задержку и спецификацию.
Для виллы в лизхолде обычно оформляют несколько документов: аренду земли, продажу дома (или право суперфиция на землю) и иногда соглашение о вариантах продления. Убедитесь, что они согласуются между собой.
Шаг 7
Перевод денег из-за рубежа
Для квартиры в иностранном фрихолде закон требует, чтобы деньги на покупку поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Переводите их со своего зарубежного счёта, в иностранной валюте, на счёт в тайском банке и указывайте назначение платежа: покупка квартиры в кондоминиуме.
Банк-получатель выдаёт форму Foreign Exchange Transaction, известную как FET (раньше Tor Tor 3). Для переводов свыше эквивалента USD 50 000 банк выдаёт её автоматически. Для переводов меньше попросите у банка письмо о зачислении средств или FET. Земельному департаменту этот документ нужен, чтобы зарегистрировать вас как иностранного владельца, а вам он понадобится при продаже, чтобы вывести деньги домой.
Шаг 8
Переоформление в Земельном департаменте
Переоформление проходит в Земельном департаменте Пхукета или в отделении нужного района. Присутствуют покупатель и продавец или их представители по доверенности. Оплачиваются расходы, регистрируется переход права, и титул переоформляется на ваше имя. Для виллы одновременно аренда регистрируется в титуле на землю.
Многие зарубежные покупатели не приезжают на переоформление. С правильно оформленной доверенностью ваш юрист завершит его за вас.
Шаг 9
После сделки
- Заберите титул или зарегистрированный договор аренды, а также FET и все квитанции. Храните их надёжно: они понадобятся при продаже.
- Переоформите коммунальные услуги и зарегистрируйтесь в управляющей компании здания или комплекса.
- Оформите жёлтую домовую книгу (Tor Ror 13), если хотите зарегистрированный адрес.
- Решите, кто будет присматривать за домом в ваше отсутствие и будете ли вы его сдавать.
Сколько это занимает времени?
По данным опубликованных руководств, покупка квартиры во фрихолд занимает примерно от четырёх до восьми недель от соглашения до переоформления (от двух до четырёх недель на проверку, одна или две недели на договоры, затем регистрация в Земельном департаменте), а покупка виллы в лизхолд примерно от шести до двенадцати недель.
В целом квартира на вторичном рынке с чистыми документами оформляется быстро, как только проверка завершена и деньги поступили. С виллами дольше, потому что нужно составить и зарегистрировать больше документов. Покупка на этапе строительства идёт по графику строительства, а это может быть год и больше.
Как помогает услуга подбора
Покупать из-за границы трудно, когда вы не можете приехать на просмотр. Khun Mark становится вашим консультантом на Пхукете.
- Он принимает ваш запрос и ищет на рынке, включая дома, которых нет на порталах.
- Он ездит на просмотры вместо вас, оценивает состояние, потенциал аренды и перепродажи и отсеивает всё, что не выдерживает проверки.
- Вы получаете честную короткую подборку с фото, видео и его мнением о каждом доме.
- Он помогает в переговорах и знакомит вас с независимым юристом для проверки.
- До передачи ключей можно организовать приёмку.
Khun Mark расскажет об услуге подбора по телефону.
Вопросы
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете?
Да, с ограничениями. Иностранцы могут полностью владеть квартирой в иностранном фрихолде в пределах иностранной квоты 49% в каждом здании. Землёй иностранцы владеть не могут, поэтому виллы обычно покупают через зарегистрированную аренду на срок до 30 лет с правом собственности на дом.
Можно ли купить дом в Таиланде за $30 000?
На Пхукете нет. Дом включает землю, которой иностранцы владеть не могут, а цены на острове намного выше.
Сколько можно жить в Таиланде, если у вас есть недвижимость?
Владение недвижимостью не даёт права жить в Таиланде. Вам всё равно нужна виза, например Thailand Privilege, виза Long-Term Resident (LTR), пенсионная виза или Destination Thailand Visa. В гиде по переезду на Пхукет они сравниваются.
Кто платит сборы за переоформление в Таиланде?
Это обсуждается. Сбор за переоформление в 2% часто делят поровну, а специальный налог на бизнес или гербовый сбор и налог у источника обычно платит продавец. Пропишите согласованное распределение в договоре.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости на Пхукете?
Законом это не требуется, но Khun Mark настоятельно рекомендует. Ваш юрист должен быть независим от продавца и застройщика.
Может ли иностранец взять ипотеку в Таиланде?
Это редкость. Тайские банки редко кредитуют иностранцев-нерезидентов, поэтому большинство покупателей платит наличными или берёт кредит на родине.
Это общие рекомендации, а не юридическая консультация.
Покупаете из-за границы?
Khun Mark станет вашими глазами и ушами на Пхукете. Он расскажет об услуге подбора по телефону.
