指南

外国人在普吉岛买房：2026年指南

是的，外国人可以在泰国买房，但有明确的限制。您可以完整持有一套公寓。您不能持有土地，因此别墅要以租赁方式购买，或者通过一种需要严格法律审查的结构购买。本指南按照Khun Mark为海外买家在普吉岛办理的实际流程逐步讲解，附上真实的费用，以及真正要紧的核查事项。

更新于2026年10月27日 · 阅读约9分钟

简短的回答

自2025年以来，有两项提案一直见诸新闻：在部分地区把公寓外国人配额提高到75%，以及把土地租期延长到99年。截至本文撰写时，两者都尚未立法通过。不要基于尚未落地的政策变化买房。

第1步

从产权类型入手，而不是从房子入手。它决定了之后的一切：您能考虑哪些房子，要付多少费用，以及日后能卖给谁。

如果您想要最简单直接的产权，就买外国人永久产权公寓。如果您想要一套泳池别墅，就要接受这样一个事实：您的保障来自一份起草严谨、登记备案的租约，以及对建筑物的所有权。永久产权与租赁产权指南详细解释了每一种结构。

第2步

在泰国，大多数购房是全款支付。泰国银行很少向不在泰国居住和工作的外国买家放贷，所以大多数买家用积蓄支付，或者在本国以资产抵押借款。

然后再加上过户成本。购买二手房时，土地厅收取的税费如下：

费用	费率	通常由谁支付
过户费	政府评估价的2%	常见做法是双方各付一半，但可协商
特别营业税	如卖方持有不满五年，按评估价与成交价两者中较高者的3.3%	卖方
印花税	按评估价与成交价两者中较高者的0.5%，仅在不适用特别营业税时缴纳	卖方
预扣税	个人卖方：按评估价扣除持有年限对应的扣除额后，适用累进税率。公司卖方：按评估价与登记成交价中较高者的1%	卖方
租约登记（别墅）	租金总额的1%，另加0.1%印花税	可协商，通常由买方支付

上表中的每一项都可以由买卖双方协商，开发商也常有自己的条款。一些新项目会提出分摊或承担过户成本。请把约定的分摊方式写进合同。

还要为以下费用做好预算：

**律师费。**请一位独立的房产律师进行尽职调查和合同审查。据公开的2026年参考数据，外国买家购买永久产权公寓的律师费约为฿25,000至฿80,000，租赁产权别墅约为฿25,000至฿70,000，其中仅尽职调查一项就约需฿15,000至฿40,000。
**物业费与维修基金。**公寓和封闭式社区按每平方米每年收费，很多还会在购买时收取一笔一次性的维修基金。
**家具配置与交房。**很多二手房带家具出售。新房则未必。
**年度土地与房屋税。**泰国的土地与房屋税适用于房产所有人。住宅税率很低，但请与卖方及当地主管部门核对税单。
**跨境汇款成本。**大额国际汇款的银行手续费和换汇成本积少成多。

第3步

普吉岛的市场很分散。同一套房子可能以不同价格出现在好几个房产网站上，有些房源信息早已过期，很多最好的别墅是私下成交的。

如果您人在这里，请亲自看房，并在一天中不同时段去看。听听马路噪音，开车走一趟去海滩和学校的路，看看隔壁正在建什么。如果您不在这里，房源寻访服务就能派上用场（见下文）。

第4步

谈定价格后，卖方或开发商通常会要求支付预订定金，并签一份简短的预订协议。这会让房子下架，留出时间让您的律师进行尽职调查。

付款之前，请先看清退款条款。有些定金在尽职调查发现问题时可以退还，有些则完全不退。请要求对方以书面形式写明退款条件，并尽可能把定金付到律师或开发商的公司账户，绝不要付到个人账户。

第5步

这是保护您的关键一步。一位为您而不是为卖方或开发商工作的独立律师，应当核查：

地契。Chanote（Nor Sor 4 Jor）是经过测绘、地块明确的完整产权。等级较低的文件风险更高。律师应在土地厅查询地契上是否有抵押、租赁、地役权和纠纷。
卖方是否有权出售。出售的个人或公司是登记在册的所有人，或者已获得合法授权。
外国人配额（公寓）。一封由楼盘法人管理处出具的函件，确认您的单位尚有外国人配额可用。
单位欠费（公寓）。一封确认物业费已缴清的函件。没有它，土地厅不会办理过户登记。
许可与规划。建筑许可、规划合规，较大的公寓项目还要看环境影响评估。
通行。房产有合法的道路通达。需要经过他人土地才能到达的地块，需要登记备案的地役权。
开发商（期房）。过往业绩、已完工项目、付款如何得到保障，以及施工延误时会怎样。
任何公司结构。如果别墅通过泰国公司持有，股东是谁，他们的资金从哪里来。