泰国永久产权与租赁产权详解

根据泰国《公寓法》，外国人可以完整持有公寓单位，产权证上写的是本人姓名。这个单位和任何永久产权房产一样，归您出售、出租、写入遗嘱或抵押。

需要满足两个条件。

**49%配额。**任何一栋公寓楼的外国人持有总面积，不得超过其可售总面积的49%。配额用完后，其余单位只能以租赁产权卖给外国人。普吉岛热门的度假公寓楼往往很早就售罄外国人配额，所以好楼盘里的外国人永久产权单位通常有溢价。

**资金来自境外。**您必须以外币从境外把购房款汇入泰国。收款的泰国银行会出具外汇交易证明表格（FET）作为凭证，土地厅需要它才能把您登记为所有人。汇款金额超过等值US$50,000时，银行会按标准流程出具。

外国人永久产权是外国人在泰国持有房产最简单、最稳妥的方式。只要买家的计划允许，这就是Khun Mark推荐的方式。

泰国有限公司可以持有土地。如果公司超过49%的股份由外国人持有，或公司以其他方式受外国人控制，它就会被视为外国公司，不能持有土地。

多年来，普吉岛很多别墅是通过这样的公司购买的：外国人持有49%，其余股份由泰国“股东”仅在纸面上持有。根据《外国人经商法》和《土地法典》，使用名义股东是违法的。如果土地厅发现名义持股结构，可以责令出售土地，相关人员也可能受到处罚。如今公司购买土地时，土地厅会询问股东的出资来源。

如果公司经营真实的业务，并有用自己的钱出资的真正泰国股东，公司结构可以是合法的。它也带来持续的义务：年度账目、审计、报税和公司会议。没有独立法律意见，不要单纯为了持有一套房子而使用公司。

2025年，泰国政府提出了两项变化：把外国人土地租赁期限上限延长到99年，以及在部分地区把公寓外国人配额提高到75%。截至最近一次核实，两者都尚未立法通过。30年租期上限和49%公寓配额仍然适用。请按现行法律买房。

• **您想要最简单、最稳妥的产权：**外国人永久产权公寓。
• **您想要一套泳池别墅：**登记备案的30年土地租约加建筑物所有权，配上地上权以及清晰的转让和继承条款。
• **您与泰国公民结婚：**您的配偶可以持有土地，您的权利通过用益权、租约或地上权得到保护。
• **您作为投资购买、希望日后能灵活出售：**外国人永久产权公寓最容易转售给其他外国人。

无论选择哪种方式，都请使用独立律师，在土地厅核查地契，并确保每一份租约和每一项权利都已登记。