Poradnik
Pełna własność (freehold) czy dzierżawa (leasehold) w Tajlandii
Większość nieporozumień przy zakupie w Tajlandii sprowadza się do dwóch słów. Pełna własność oznacza, że nieruchomość należy do Państwa. Dzierżawa oznacza prawo do korzystania z niej przez określony czas. Dla cudzoziemców na Phuket to, które z nich wchodzi w grę, zależy niemal wyłącznie od tego, czy kupują apartament, czy willę. Oto jak działa każda z tych form i gdzie kryją się ryzyka.
Aktualizacja: 27 października 2026 · 7 min czytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tajlandii?
Tak, z ograniczeniami.
- Cudzoziemcy mogą posiadać lokal w budynku typu condominium na pełną własność (tzw. foreign freehold).
- Cudzoziemcy mogą posiadać budynek, na przykład dom lub willę, odrębnie od gruntu, na którym stoi.
- Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własne nazwisko.
- Cudzoziemcy mogą dzierżawić grunt na podstawie zarejestrowanej dzierżawy do 30 lat.
Wszystko inne, od tajskich spółek po usufruct, to sposoby działania w ramach tych zasad. Niektóre są solidne. Niektóre nie.
Pełna własność: apartamenty
Zgodnie z tajską ustawą o condominium cudzoziemiec może posiadać lokal na pełną własność, wpisany w tytule własności na jego nazwisko. Lokal można sprzedać, wynająć, zapisać w testamencie lub obciążyć hipoteką, jak każdą nieruchomość na własność.
Obowiązują dwa warunki.
Kwota 49%. Łączny udział cudzoziemców w jednym budynku nie może przekroczyć 49% całkowitej powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż. Gdy kwota się wyczerpie, kolejne lokale można sprzedać cudzoziemcom tylko w dzierżawie. Popularne budynki w resortach na Phuket często szybko wyczerpują kwotę dla cudzoziemców, dlatego lokale na pełną własność w dobrych budynkach zwykle osiągają wyższe ceny.
Pieniądze z zagranicy. Środki na zakup trzeba przelać do Tajlandii z zagranicy w obcej walucie. Tajski bank przyjmujący przelew wystawia jako dowód formularz Foreign Exchange Transaction (FET), którego Urząd Ziemski potrzebuje, aby zarejestrować Państwa jako właściciela. Przy przelewach powyżej równowartości 50 000 USD bank wystawia go standardowo.
Pełna własność to najprostszy i najbezpieczniejszy sposób, w jaki cudzoziemiec może posiadać nieruchomość w Tajlandii. Khun Mark poleca go zawsze, gdy plany kupującego na to pozwalają.
Dzierżawa: wille, domy i niektóre apartamenty
Ponieważ cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi, wille i domy kupuje się zwykle przez dzierżawę gruntu.
Limit 30 lat
Tajskie prawo (Kodeks cywilny i handlowy, art. 540) ogranicza dzierżawę nieruchomości do 30 lat. Każdą dzierżawę dłuższą niż trzy lata trzeba zarejestrować w Urzędzie Ziemskim, aby była w pełni egzekwowalna. Niezarejestrowana długa dzierżawa to poważne ryzyko.
Opcje przedłużenia
Wiele umów na wille reklamuje się jako „30+30+30” lub podobnie. Zarejestrować można pierwsze 30 lat. Opcje przedłużenia to umowna obietnica właściciela gruntu, a nie zarejestrowane prawo, i tajskie sądy nie uznawały ich za wiążące dla kolejnych właścicieli gruntu. Dzierżawę należy wyceniać według zarejestrowanego okresu, a przedłużenia traktować jako możliwy bonus.
Własność budynku
Cudzoziemiec może posiadać samą willę. Zwykle dokumentuje się to odrębną umową sprzedaży budynku i, najlepiej, zarejestrowanym prawem zabudowy (superficies), które daje prawo do posiadania obiektów na cudzym gruncie przez uzgodniony okres. Co stanie się z budynkiem po zakończeniu dzierżawy, zależy od umowy.
Dziedziczenie i odsprzedaż
Dzierżawa to umowa. Należy upewnić się, że umowa pozwala przenieść dzierżawę na kupującego, oddać ją w poddzierżawę i przekazać spadkobiercom. W przeciwnym razie Państwa prawa mogą wygasnąć wraz z Państwa śmiercią i ograniczać się do własnego użytku.
Koszty
Rejestracja dzierżawy kosztuje 1% łącznego czynszu za cały okres plus 0,1% opłaty skarbowej.
Apartamenty w dzierżawie
Gdy kwota dla cudzoziemców w budynku jest wyczerpana, lokale sprzedaje się cudzoziemcom na podstawie zarejestrowanej 30-letniej dzierżawy. To częste w nowych inwestycjach na Phuket, a niektóre oferują obie możliwości. Lokale w dzierżawie kosztują zwykle mniej niż ich odpowiedniki na własność w tym samym budynku.
Spółki tajskie
Tajska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może posiadać ziemię. Jeśli cudzoziemcy mają w niej ponad 49% udziałów albo w inny sposób ją kontrolują, traktuje się ją jako zagraniczną i nie może posiadać ziemi.
Przez lata wiele willi na Phuket kupowano przez spółki, w których cudzoziemiec miał 49%, a tajscy „udziałowcy” posiadali resztę tylko na papierze. Korzystanie z udziałowców figurantów jest nielegalne w świetle ustawy o działalności gospodarczej cudzoziemców i kodeksu gruntowego. Jeśli Departament Gruntów wykryje strukturę z figurantami, może nakazać sprzedaż gruntu, a zaangażowanym osobom grożą kary. Urząd Ziemski pyta dziś o źródło środków udziałowców, gdy spółki kupują ziemię.
Struktura spółki może być legalna, gdy spółka prowadzi rzeczywistą działalność z prawdziwymi tajskimi udziałowcami, którzy zainwestowali własne pieniądze. Wiąże się też z bieżącymi obowiązkami: rocznymi sprawozdaniami, audytami, deklaracjami podatkowymi i zgromadzeniami wspólników. Nie należy używać spółki wyłącznie do posiadania domu bez niezależnej porady prawnej.
Usufruct i inne prawa
Usufruct (użytkowanie)
Zarejestrowane prawo do korzystania z gruntu i czerpania z niego dochodu, zwykle dożywotnio lub na określony okres do 30 lat. Często stosuje się je, gdy grunt należy do tajskiego małżonka, a partner z zagranicy chce mieć chronione prawo do zamieszkiwania. Wygasa ze śmiercią uprawnionego i nie można go przekazać dalej.
Superficies (prawo zabudowy)
Zarejestrowane prawo do posiadania budynków lub nasadzeń na cudzym gruncie, na określony czas lub dożywotnio. Często łączy się je z dzierżawą, aby chronić własność willi.
Tajski małżonek
Cudzoziemiec w związku małżeńskim z obywatelem Tajlandii nie może posiadać ziemi wspólnie z nim. Tajski małżonek może kupić ziemię na własne nazwisko, a małżonek z zagranicy podpisuje w Urzędzie Ziemskim oświadczenie, że pieniądze należą do tajskiego małżonka.
Ścieżka inwestycyjna ฿40 000 000
Na podstawie art. 96 bis kodeksu gruntowego cudzoziemiec, który zainwestuje co najmniej ฿40 000 000 w zatwierdzone tajskie aktywa i utrzyma je co najmniej pięć lat, może ubiegać się o zgodę na posiadanie do jednego rai (1600 m²) ziemi pod zamieszkanie. Zgody wydaje się rzadko i dla większości kupujących nie jest to praktyczna droga.
Spółki z przywilejami BOI
Spółki objęte przywilejami inwestycyjnymi Board of Investment (BOI) mogą czasem posiadać ziemię na potrzeby swojej działalności. Te wyjątki są rzadkie i nie dotyczą prywatnych domów.
Pełna własność czy dzierżawa: porównanie
| Apartament na pełną własność | Apartament w dzierżawie | Willa w dzierżawie (dzierżawa gruntu plus budynek) | Spółka tajska | |
|---|---|---|---|---|
| Co Państwo posiadają | Lokal, na pełną własność | Prawo do korzystania z lokalu przez okres dzierżawy | Dzierżawa gruntu plus własność budynku | Udziały w spółce, która jest właścicielem nieruchomości |
| Okres | Bezterminowo | Do 30 lat, z rejestracją | Do 30 lat, z rejestracją | Bezterminowo, dopóki spółka istnieje |
| Przedłużenie | Niepotrzebne | Tylko opcja umowna | Tylko opcja umowna | Niepotrzebne |
| Limit dla cudzoziemców | 49% powierzchni budynku | Brak | Brak | Maksymalnie 49% udziałów cudzoziemców |
| Wymagane środki z zagranicy | Tak, z FET | Zalecane | Zalecane | Sprawdzane jest finansowanie samej spółki |
| Odsprzedaż | Prosta | Zależy od warunków dzierżawy i pozostałego okresu | Zależy od warunków dzierżawy i pozostałego okresu | Sprzedaż udziałów lub gruntu; skomplikowana |
| Dziedziczenie | Przez testament | Tylko jeśli pozwala na to umowa dzierżawy | Tylko jeśli pozwala na to umowa dzierżawy | Przez udziały |
| Główne ryzyko | Niskie przy czystym tytule | Malejący pozostały okres, spór z wydzierżawiającym | Malejący pozostały okres, przedłużenie niegwarantowane | Nielegalna, jeśli są udziałowcy figuranci |
| Opinia Khun Marka | Pierwszy wybór, gdy to możliwe | Dobra opcja przy długim pozostałym okresie | Typowa droga dla willi, przy solidnej umowie dzierżawy | Tylko przy prawdziwej działalności i niezależnej poradzie |
Proponowane zmiany
W 2025 roku tajski rząd zapowiedział dwie zmiany: wydłużenie maksymalnej dzierżawy gruntu dla cudzoziemców do 99 lat i podniesienie kwoty dla cudzoziemców w apartamentowcach do 75% w niektórych rejonach. Według ostatniej weryfikacji żadna z nich nie została uchwalona. Nadal obowiązują 30-letni limit dzierżawy i 49-procentowa kwota w apartamentowcach. Decyzję o zakupie należy opierać na obecnie obowiązującym prawie.
Co wybrać?
- Chcą Państwo najprostszej i najbezpieczniejszej własności: apartament na pełną własność.
- Chcą Państwo willi z basenem: zarejestrowana 30-letnia dzierżawa gruntu plus własność budynku, z prawem zabudowy (superficies) i jasnymi zasadami przeniesienia i dziedziczenia.
- Są Państwo w związku małżeńskim z obywatelem Tajlandii: Państwa małżonek może posiadać grunt, a Państwa prawa chroni usufruct, dzierżawa lub superficies.
- Kupują Państwo inwestycyjnie i chcą móc łatwo sprzedać: apartamenty na pełną własność najłatwiej odsprzedać innym cudzoziemcom.
Bez względu na wybraną drogę warto skorzystać z usług niezależnego prawnika, sprawdzić akt własności w Urzędzie Ziemskim i upewnić się, że każda dzierżawa i każde prawo są zarejestrowane.
Pytania
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kupić ziemię w Tajlandii?
Nie. Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własne nazwisko. Mogą dzierżawić grunt na podstawie zarejestrowanej dzierżawy do 30 lat, posiadać budynek na dzierżawionym gruncie albo, w rzadkich przypadkach, ubiegać się o zgodę w ramach ścieżki inwestycyjnej ฿40 000 000.
Czy cudzoziemiec może kupić willę na Phuket?
Tak, przy odpowiedniej strukturze. Budynek willi można posiadać na pełną własność, a grunt dzierżawić do 30 lat. Niektóre wille należą do tajskich spółek, które, aby były legalne, muszą mieć prawdziwych tajskich udziałowców.
Czy cudzoziemiec może posiadać apartament w Tajlandii?
Tak. Cudzoziemiec może posiadać lokal na pełną własność, jeśli 49-procentowa kwota dla cudzoziemców w budynku nie jest wyczerpana, a pieniądze pochodzą z zagranicy w obcej walucie.
Co się dzieje, gdy kończy się 30-letnia dzierżawa?
Prawo do korzystania z gruntu wygasa. Przedłużenie zależy od tego, czy właściciel gruntu dotrzyma opcji przedłużenia z umowy, co nie jest gwarantowane. Co stanie się z budynkiem, zależy od umowy i ewentualnego prawa zabudowy (superficies).
Czy dzierżawa 30+30+30 jest w Tajlandii legalna?
Pierwsze 30 lat można zarejestrować i są one egzekwowalne. Kolejne okresy to umowne obietnice przedłużenia, a nie zarejestrowane prawa, i mogą nie wiązać kolejnego właściciela gruntu.
To ogólne wskazówki, a nie porada prawna.
Nie wiedzą Państwo, która forma będzie najlepsza?
Warto skorzystać z narzędzia „Czy cudzoziemiec może kupić?” albo porozmawiać z Khun Markiem, a on wyjaśni możliwości dla nieruchomości, które Państwo rozważają.
