Poradnik
Zakup nieruchomości na Phuket przez cudzoziemca: poradnik 2026
Tak, cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Tajlandii, w jasno określonych granicach. Apartament można posiadać na pełną własność. Ziemi posiadać nie można, dlatego wille kupuje się na podstawie dzierżawy albo przez strukturę, która wymaga starannej weryfikacji prawnej. Ten poradnik przeprowadza przez proces tak, jak prowadzi go Khun Mark dla kupujących z zagranicy na Phuket, z realnymi kosztami i sprawdzeniami, które mają znaczenie.
Aktualizacja: 27 października 2026 · 9 min czytania
Krótka odpowiedź
- Apartamenty: lokal można posiadać na pełną własność (freehold) dla cudzoziemców, o ile łączny udział cudzoziemców w budynku nie przekracza 49% powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż, a pieniądze na zakup zostaną wprowadzone do Tajlandii z zagranicy w obcej walucie.
- Ziemia: cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własne nazwisko.
- Wille i domy: sam budynek można posiadać, a grunt dzierżawić na podstawie zarejestrowanej dzierżawy do 30 lat.
- Tajskie spółki: tajska spółka może posiadać ziemię, ale cudzoziemcy mogą mieć w niej tylko udziały mniejszościowe, a korzystanie z tajskich udziałowców figurantów jest nielegalne.
- Ścieżka inwestycyjna: tajskie prawo pozwala cudzoziemcowi, który zainwestuje co najmniej ฿40 000 000 w zatwierdzone aktywa, ubiegać się o prawo do posiadania do jednego rai (1600 m²) ziemi pod zamieszkanie. W praktyce zgody wydaje się rzadko.
Od 2025 roku w mediach pojawiają się dwie propozycje: podniesienie kwoty dla cudzoziemców w apartamentowcach do 75% w niektórych rejonach i wydłużenie dzierżaw gruntu do 99 lat. W chwili pisania żadna z nich nie weszła w życie. Nie warto kupować w oparciu o zapowiadaną zmianę.
Krok 1
Ustalić, co można posiadać
Zacząć należy od formy własności, a nie od nieruchomości. To ona wyznacza wszystko, co dalej: jakie nieruchomości wchodzą w grę, jakie będą opłaty i co będzie można później sprzedać.
Kto chce najprostszej formy własności, powinien kupić apartament na pełną własność. Kto chce willi z basenem, musi przyjąć, że jego bezpieczeństwo opiera się na dobrze napisanej, zarejestrowanej dzierżawie i na własności budynku. Osobny poradnik: pełna własność czy dzierżawa szczegółowo wyjaśnia każdą strukturę.
Krok 2
Ustalić budżet z uwzględnieniem kosztów
Większość zakupów w Tajlandii odbywa się za gotówkę. Tajskie banki rzadko udzielają kredytów cudzoziemcom, którzy nie mieszkają i nie pracują w Tajlandii, dlatego większość kupujących płaci z oszczędności albo zaciąga kredyt pod zabezpieczenie majątku w kraju.
Do tego dochodzą koszty przeniesienia własności. Przy zakupie z rynku wtórnego podatki i opłaty w Urzędzie Ziemskim wyglądają tak:
| Koszt | Stawka | Zwykle płaci |
|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności | 2% wartości szacunkowej ustalonej przez urząd | Często po połowie, ale do negocjacji |
| Specjalny podatek od działalności | 3,3% wyższej z dwóch kwot: wartości szacunkowej lub ceny sprzedaży, jeśli sprzedający posiada nieruchomość krócej niż pięć lat | Sprzedający |
| Opłata skarbowa | 0,5% wyższej z dwóch kwot: wartości szacunkowej lub ceny sprzedaży, tylko gdy nie ma zastosowania specjalny podatek od działalności | Sprzedający |
| Podatek u źródła | Osoba fizyczna jako sprzedający: stawki progresywne od wartości szacunkowej, po odliczeniu z tytułu okresu posiadania. Spółka jako sprzedający: 1% wartości szacunkowej lub zarejestrowanej ceny sprzedaży, w zależności od tego, która kwota jest wyższa | Sprzedający |
| Rejestracja dzierżawy (wille) | 1% łącznego czynszu dzierżawnego plus 0,1% opłaty skarbowej | Do negocjacji, często kupujący |
Wszystko w tej tabeli podlega negocjacjom między kupującym a sprzedającym, a deweloperzy często ustalają własne warunki. Niektóre nowe projekty proponują podział lub pokrycie kosztów przeniesienia. Uzgodniony podział trzeba zapisać w umowie.
W budżecie warto też uwzględnić:
- Honorarium prawnika. Niezależny prawnik od nieruchomości do badania stanu prawnego (due diligence) i przeglądu umowy. Opublikowane zestawienia na 2026 rok podają honoraria prawników na poziomie około ฿25 000 do ฿80 000 przy zakupie apartamentu na pełną własność przez cudzoziemca i ฿25 000 do ฿70 000 przy willi w dzierżawie, przy czym samo due diligence kosztuje około ฿15 000 do ฿40 000.
- Opłaty za części wspólne i fundusz remontowy. Apartamentowce i strzeżone osiedla pobierają roczne opłaty za metr kwadratowy, a wiele z nich przy zakupie pobiera jednorazową wpłatę na fundusz remontowy.
- Wyposażenie i przekazanie. Wiele nieruchomości z rynku wtórnego sprzedaje się z wyposażeniem. Nowe mogą go nie mieć.
- Roczny podatek od gruntów i budynków. Tajski podatek od gruntów i budynków (Land and Building Tax) dotyczy właścicieli nieruchomości. Stawki dla nieruchomości mieszkalnych są niskie, ale wysokość rachunku warto sprawdzić u sprzedającego i w lokalnym urzędzie.
- Koszty przelewu walut. Opłaty bankowe i kursowe przy dużych przelewach międzynarodowych potrafią się zsumować.
Krok 3
Wybrać oferty i obejrzeć
Rynek na Phuket jest rozdrobniony. Ta sama nieruchomość może pojawiać się na kilku portalach w różnych cenach, część ogłoszeń jest dawno nieaktualna, a wiele najlepszych willi sprzedaje się prywatnie.
Będąc na miejscu, warto oglądać osobiście, o różnych porach dnia. Trzeba sprawdzić hałas z drogi, dojazd na plażę i do szkoły oraz to, co buduje się obok. Kto nie może przyjechać, temu pomoże usługa wyszukiwania nieruchomości (szczegóły niżej).
Krok 4
Zarezerwować nieruchomość
Po uzgodnieniu ceny sprzedający lub deweloper zwykle prosi o zadatek rezerwacyjny i krótką umowę rezerwacyjną. Nieruchomość schodzi wtedy z rynku na czas, gdy prawnik bada jej stan prawny.
Przed zapłatą trzeba przeczytać warunki zwrotu. Niektóre zadatki są zwrotne, jeśli due diligence wykaże problem, inne nie podlegają zwrotowi w ogóle. Warto poprosić o warunki zwrotu na piśmie i w miarę możliwości wpłacić zadatek na firmowe konto kancelarii lub dewelopera, nigdy na prywatne konto osoby fizycznej.
Krok 5
Badanie stanu prawnego (due diligence)
To krok, który Państwa chroni. Niezależny prawnik, działający dla Państwa, a nie dla sprzedającego czy dewelopera, powinien sprawdzić:
- Tytuł własności. Chanote (Nor Sor 4 Jor) to pełny tytuł z wymierzoną działką. Słabsze dokumenty niosą większe ryzyko. Prawnik powinien sprawdzić tytuł w Urzędzie Ziemskim pod kątem hipotek, dzierżaw, służebności i sporów.
- Prawo sprzedającego do sprzedaży. Czy osoba lub spółka sprzedająca jest zarejestrowanym właścicielem albo ma właściwe umocowanie.
- Kwotę dla cudzoziemców (apartamenty). Pismo od zarządu budynku (juristic person) potwierdzające, że dla danego lokalu jest dostępna kwota dla cudzoziemców.
- Zadłużenie lokalu (apartamenty). Pismo potwierdzające, że opłaty za części wspólne są uregulowane. Bez niego Urząd Ziemski nie zarejestruje przeniesienia.
- Pozwolenia i plan zagospodarowania. Pozwolenia budowlane, zgodność z planem zagospodarowania, a przy większych apartamentowcach ocenę oddziaływania na środowisko.
- Dojazd. Czy nieruchomość ma prawny dostęp do drogi. Działki, do których dojeżdża się przez cudzy grunt, potrzebują zarejestrowanej służebności.
- Dewelopera (zakup na etapie budowy). Jego dorobek, ukończone projekty, sposób zabezpieczenia płatności i to, co się dzieje przy opóźnieniu budowy.
- Strukturę spółki, jeśli istnieje. Jeśli willa należy do tajskiej spółki: kim są udziałowcy i skąd pochodzą ich pieniądze.
Przy nowych nieruchomościach należy dodać inspekcję przy odbiorze technicznym przed przekazaniem. Inspekcja pod nadzorem kierownika projektu kończy się raportem ze zdjęciami po angielsku, aby usterki zostały usunięte przed ostatnią wpłatą.
Krok 6
Podpisać umowę kupna-sprzedaży
Prawnik przegląda lub przygotowuje umowę. Przy rynku wtórnym określa ona cenę, zadatek, datę przeniesienia własności, podział kosztów przeniesienia i to, co wchodzi w skład transakcji. Przy zakupie na etapie budowy określa harmonogram płatności powiązany z etapami budowy, termin ukończenia, kary za opóźnienie i specyfikację.
Przy willi w dzierżawie dokumentów jest zwykle kilka: umowa dzierżawy gruntu, umowa sprzedaży budynku (albo prawo zabudowy gruntu, tzw. superficies) i czasem umowa dotycząca opcji przedłużenia. Trzeba upewnić się, że tworzą spójną całość.
Krok 7
Przelać pieniądze z zagranicy
Przy apartamencie na pełną własność prawo wymaga, aby pieniądze na zakup wpłynęły do Tajlandii z zagranicy w obcej walucie. Przelew należy wysłać z własnego konta za granicą, w obcej walucie, na tajskie konto bankowe, podając jako cel zakup lokalu w budynku typu condominium.
Bank odbiorcy wystawia wtedy formularz Foreign Exchange Transaction, znany jako FET (dawniej Tor Tor 3). Przy przelewach powyżej równowartości 50 000 USD bank wystawia go standardowo. Przy mniejszych przelewach trzeba poprosić bank o potwierdzenie uznania (credit advice) lub FET. Urząd Ziemski potrzebuje tego dokumentu, aby zarejestrować Państwa jako zagranicznego właściciela, a przyda się on także przy sprzedaży i przelewie pieniędzy do kraju.
Krok 8
Przeniesienie własności w Urzędzie Ziemskim
Przeniesienie odbywa się w Urzędzie Ziemskim na Phuket (Phuket Land Office) lub we właściwym oddziale dla danego dystryktu. Stawiają się kupujący i sprzedający albo ich pełnomocnicy. Koszty zostają opłacone, przeniesienie zarejestrowane, a tytuł opatrzony Państwa nazwiskiem. Przy willi w tym samym czasie rejestruje się dzierżawę w księdze gruntu.
Wielu kupujących z zagranicy nie przyjeżdża na to spotkanie. Z prawidłowo przygotowanym pełnomocnictwem prawnik może przeprowadzić przeniesienie w Państwa imieniu.
Krok 9
Po finalizacji
- Odebrać tytuł własności lub zarejestrowaną dzierżawę oraz FET i wszystkie pokwitowania. Trzeba je dobrze przechować: będą potrzebne przy sprzedaży.
- Przepisać media i zarejestrować się u zarządu budynku lub osiedla.
- Złożyć wniosek o żółtą książkę meldunkową (Tor Ror 13), jeśli potrzebny jest zarejestrowany adres.
- Zdecydować, kto zajmie się domem pod Państwa nieobecność i czy będzie on wynajmowany.
Ile to trwa?
Według opublikowanych poradników zakup apartamentu na pełną własność trwa około czterech do ośmiu tygodni od porozumienia do przeniesienia własności (dwa do czterech tygodni na due diligence, tydzień lub dwa na umowy, a następnie rejestracja w Urzędzie Ziemskim), a zakup willi w dzierżawie około sześciu do dwunastu tygodni.
Ogólnie rzecz biorąc, apartament z rynku wtórnego z czystą dokumentacją przechodzi szybko, gdy due diligence jest zakończone, a pieniądze dotarły. Wille trwają dłużej, bo jest więcej dokumentów do przygotowania i zarejestrowania. Zakupy na etapie budowy przebiegają według harmonogramu budowy, który może trwać rok lub dłużej.
Jak pomaga usługa wyszukiwania
Kupno z zagranicy jest trudne, gdy nie można przyjechać i obejrzeć nieruchomości. Khun Mark działa jako Państwa doradca na miejscu, na Phuket.
- Poznaje Państwa oczekiwania i przeszukuje rynek, także nieruchomości, których nie ma na portalach.
- Ogląda za Państwa, ocenia stan, potencjał najmu i wartość przy odsprzedaży oraz odrzuca wszystko, co się nie broni.
- Otrzymują Państwo uczciwą, zawężoną listę wybranych nieruchomości ze zdjęciami, filmami i jego opinią o każdej nieruchomości.
- Pomaga w negocjacjach i kontaktuje Państwa z niezależnym prawnikiem do due diligence.
- Można zorganizować inspekcję przy odbiorze technicznym przed przekazaniem.
Khun Mark chętnie omówi usługę wyszukiwania podczas rozmowy telefonicznej.
Pytania
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tajlandii, na Phuket?
Tak, z ograniczeniami. Cudzoziemcy mogą posiadać apartament na pełną własność w ramach kwoty dla cudzoziemców (49%) w każdym budynku. Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi, dlatego wille kupuje się zwykle na podstawie zarejestrowanej dzierżawy do 30 lat z własnością budynku.
Czy można kupić dom w Tajlandii za 30 000 USD?
Nie na Phuket. Dom obejmuje grunt, którego cudzoziemcy nie mogą posiadać, a ceny na wyspie są znacznie wyższe.
Jak długo można przebywać w Tajlandii, mając tam nieruchomość?
Posiadanie nieruchomości nie daje prawa do zamieszkania w Tajlandii. Nadal potrzebna jest wiza, na przykład Thailand Privilege, Long-Term Resident (LTR), wiza emerytalna albo Destination Thailand Visa. Porównuje je poradnik o przeprowadzce na Phuket.
Kto płaci opłaty za przeniesienie własności w Tajlandii?
To kwestia negocjacji. Opłatę 2% za przeniesienie często dzieli się po równo, a sprzedający zwykle płaci specjalny podatek od działalności lub opłatę skarbową oraz podatek u źródła. Uzgodniony podział trzeba wpisać do umowy.
Czy do zakupu nieruchomości na Phuket potrzebny jest prawnik?
Prawo tego nie wymaga, ale Khun Mark zdecydowanie go zaleca. Prawnik powinien być niezależny od sprzedającego i dewelopera.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Tajlandii?
Zdarza się to rzadko. Tajskie banki niechętnie pożyczają cudzoziemcom niebędącym rezydentami, dlatego większość kupujących płaci gotówką albo zaciąga kredyt w kraju.
To ogólne wskazówki, a nie porada prawna.
Kupują Państwo z zagranicy?
Khun Mark będzie Państwa oczami i uszami na Phuket. Chętnie omówi usługę wyszukiwania podczas rozmowy telefonicznej.
