Biuro Prywatne · Inwestycje
Inwestycje w nieruchomości na Phuket: uczciwe liczby
Phuket może być dobrym miejscem na posiadanie nieruchomości. Nie jest dobrym miejscem na zakup na podstawie obietnic z folderu. Oto jak Khun Mark ocenia inwestycję i jakie pytania warto zadać, zanim podejmą Państwo decyzję.
Dlaczego inwestorzy patrzą na Phuket
Wyspa przyciąga popyt z kilku stron jednocześnie: turystów, rodzin przeprowadzających się ze względu na szkoły międzynarodowe, emerytów i osób pracujących zdalnie. Właściciele mogą więc wybierać między najmem wakacyjnym a długoterminowym, a rynek odsprzedaży ma kupujących z wielu krajów.
Nic z tego nie sprawia, że każda nieruchomość jest dobrą inwestycją. Zwrot zależy od konkretnego domu: gdzie leży, ile kosztował, na jakiej podstawie jest posiadany, jak dobrze go zbudowano i jak dobrze się nim zarządza.
Jak oceniana jest nieruchomość
Pięć pytań zadawanych przy każdym zakupie
- 1
Czy cena jest właściwa?
Porównuje się ją z niedawnymi transakcjami i podobnymi nieruchomościami, a nie z ostatnim cennikiem dewelopera.
- 2
Na jakiej podstawie jest posiadana?
Pełna własność cudzoziemca (freehold), dzierżawa (leasehold) czy struktura spółki. Tytuł prawny wpływa na to, komu można sprzedać i co zaakceptuje bank, kupujący lub spadkobierca.
- 3
Kto ją wynajmie i za ile?
Turyści, najemcy długoterminowi czy jedni i drudzy. Khun Mark patrzy na realne konkurencyjne oferty, a nie na prognozowaną rentowność.
- 4
Ile będzie kosztować utrzymanie?
Opłaty wspólne, fundusz remontowy, zarządzanie, konserwacja, wyposażenie, ubezpieczenie i podatki. To one decydują o zwrocie netto.
- 5
Kto ją od Państwa kupi?
Inwestycja jest tyle warta, ile możliwość wyjścia z niej. O następnym kupującym myśli się, zanim zostaną Państwo właścicielami.
Liczby
Rentowność najmu i ceny
Khun Mark nie publikuje jednej rentowności dla całej wyspy. Apartament z widokiem na morze w popularnym budynku i rodzinna willa blisko szkół zachowują się zupełnie inaczej, a średnie to ukrywają.
- Typowa cena za m² według okolicy: apartamenty ฿156 000 i wille ฿86 000 w Cherngtalay, apartamenty ฿144 000 i wille ฿58 000 w Karon, apartamenty ฿130 000 i wille ฿73 000 w Rawai oraz apartamenty ฿109 000 i wille ฿83 000 w Wichit (mediana cen, C9 Hotelworks Phuket Property Market Update, maj 2025)
Dla konkretnej nieruchomości warto skorzystać z kalkulatora dochodu z najmu z własnymi danymi, a potem poprosić Khun Marka o ich sprawdzenie.
Gdzie szuka Khun Mark
Okolice, które dobrze zna
Bang Tao i Cherngtalay.
Własne podwórko. Plaża, Boat Avenue, szkoły i stały popyt ze strony rodzin i turystów.
Kamala.
Widoki na morze i atrakcyjność dla najmu wakacyjnego na zachodnim wybrzeżu.
Rawai i Nai Harn.
Ugruntowana społeczność obcokrajowców na południu i więcej przestrzeni za te same pieniądze.
Layan.
Spokojniejszy luksus tuż obok Bang Tao.
Ryzyka
Na co uważać
Opóźnienia inwestycji na etapie budowy.
Deweloperzy mogą skończyć z opóźnieniem lub zmienić specyfikację. Warto sprawdzić, co już ukończyli, i powiązać płatności z etapami budowy.
Gwarantowany zwrot z najmu.
Gwarancja jest tyle warta, co firma, która jej udziela, i często jest już wliczona w cenę.
Spółki z udziałowcami figurantami.
Posiadanie ziemi przez tajskich udziałowców, którzy nie są prawdziwymi inwestorami, jest nielegalne i może pozostawić Państwa bez żadnej ochrony.
Przedłużenia dzierżawy.
Zarejestrować można tylko pierwsze 30 lat dzierżawy. Obiecane przedłużenia to zapis w umowie, a nie prawo wpisane w Urzędzie Ziemskim.
Nadpodaż.
Zbyt wiele podobnych lokali w jednej okolicy obniża czynsze.
Waluta.
Zwrot w funtach, euro czy dolarach zmienia się razem z kursem bata.
To ogólne wskazówki, a nie porada prawna ani finansowa.
Usługa
Jak Khun Mark pomaga inwestorom
- Analiza rynku dla rozważanych okolic i typów nieruchomości
- Wyszukiwanie zgodne z Państwa celami i budżetem, w tym usługa wyszukiwania
- Wsparcie przy badaniu stanu prawnego (due diligence) razem z Państwa prawnikiem
- Pomoc przy zakupie, umowach i ustaleniu struktury własności
- Zarządzanie po zakupie, w ramach najmu wakacyjnego lub długoterminowego
Doświadczenie Marka obejmuje także strategiczne doradztwo inwestycyjne zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i w Tajlandii.
Pytania
Czy nieruchomość na Phuket to dobra inwestycja?
Może być: właściwa nieruchomość, za właściwą cenę, z solidnym tytułem prawnym i dobrze zarządzana. Popyt ze strony turystów, przeprowadzających się rodzin i osób na długich pobytach wspiera zarówno najem wakacyjny, jak i długoterminowy. Zwroty bardzo się jednak różnią między budynkami i okolicami, więc każdą nieruchomość warto oceniać po jej własnych liczbach, a nie po reputacji wyspy.
Czy zakup nieruchomości na Phuket to dobra inwestycja dla cudzoziemca?
Cudzoziemcy mogą kupować apartamenty na pełną własność (freehold) w ramach kwoty dla cudzoziemców, co ułatwia odsprzedaż. Wille są zwykle w dzierżawie, co pasuje do domu dla siebie lub długoterminowej inwestycji, ale wymaga uwagi przy warunkach przedłużenia i odsprzedaży. Trzeba też uwzględnić kursy walut, koszty i podatki w kraju zamieszkania. To ogólne wskazówki, a nie porada prawna ani finansowa.
Jaka jest najlepsza inwestycja w Tajlandii dla cudzoziemców?
Nie ma jednej odpowiedzi. Apartament na pełną własność cudzoziemca to najprostsza nieruchomość do posiadania i sprzedaży. Dobrze położona willa z prawidłowo sporządzoną umową dzierżawy może pasować długoterminowemu właścicielowi. Nieruchomość warto dobrać do tego, jak będzie wykorzystywana i jak długo zostanie w Państwa rękach, a także zasięgnąć niezależnej porady prawnej i podatkowej.
Na co uważać na Phuket?
Na nierealne gwarancje zwrotu z najmu, deweloperów bez dorobku sprzedających inwestycje na etapie budowy, spółki z figurantami do posiadania ziemi, dzierżawy opierające się na niezarejestrowanych przedłużeniach i budynki, które nie pozwalają na najem krótkoterminowy. Przed wpłatą zadatku trzeba sprawdzić tytuł prawny, dewelopera i regulamin budynku.
Jakiej rentowności najmu można się spodziewać?
To zależy wyłącznie od nieruchomości. Warto skorzystać z kalkulatora z własnymi danymi, a potem pozwolić Khun Markowi porównać je z realnymi czynszami za podobne nieruchomości.
Wystarczy oferta albo budżet
Wystarczy przesłać Khun Markowi rozważane ogłoszenie albo napisać mu, ile i dlaczego chcą Państwo zainwestować. Przedstawi swoją szczerą opinię.
